Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les prix et conditions mentionnés peuvent varier selon les biens et la conjoncture. Consultez un professionnel avant tout engagement.
Rosas en 4 points clés pour les acheteurs français
- Prix moyen 2025 : environ 3 300 €/m² pour les appartements, soit 30-40% moins cher que le littoral français comparable
- À 2h30 de Toulouse par l’autoroute, ville vivante toute l’année
- Frais d’acquisition : comptez 12-15% du prix (ITP 10% + notaire + registre)
- Location saisonnière : possible mais licence touristique obligatoire et limitée depuis 2025
Une situation géographique que les autres stations de la Costa Brava n’ont pas
Rosas, c’est d’abord une baie naturelle. Pas un port artificiel, pas une marina creusée dans la terre. La ville s’étire au fond d’un golfe protégé des vents du nord par le Cap de Creus. Résultat : l’eau reste calme, les familles se baignent sans stress.
J’accompagne des acheteurs français depuis 2018 sur la Costa Brava Nord. Ce que je constate systématiquement : ceux qui hésitaient entre Rosas et Empuriabrava finissent par choisir Rosas pour une raison simple. La vie quotidienne. Empuriabrava, avec ses canaux, c’est magnifique. Mais l’hiver, ça devient désert. À Rosas, le marché du samedi matin fonctionne en janvier comme en août.
Depuis Toulouse, comptez environ 2h30 par l’A9 puis l’AP-7. Les acheteurs que je vois choisissent souvent Rosas plutôt que les Baléares ou l’Andalousie pour cette accessibilité : vous pouvez partir le vendredi soir et être sur votre terrasse avant minuit.
Le vrai prix du m² à Rosas en 2025 (et ce que ça signifie pour votre budget)
Je ne vais pas vous mentir : les prix ont grimpé. Mais ça reste bien en dessous du littoral français. Un appartement comparable à Collioure ou Argelès-sur-Mer vous coûterait 4 500 à 6 000 €/m². À Rosas, avec un budget de 250 000 €, vous accédez à un 3 pièces vue mer. Si vous cherchez un appartement à vendre à Rosas, vous constaterez cette différence dès les premières annonces.
Selon les données Idealista Rosas août 2025, le prix moyen atteint 3 207 €/m² pour l’ensemble des biens, et 3 305 €/m² pour les appartements spécifiquement. C’est une hausse de 11% par rapport à 2024.
Voici ce que j’observe sur le terrain cette année :
| Quartier | Prix m² moyen | Profil idéal | Atout principal |
|---|---|---|---|
| Centre-ville / Port | 3 000 – 3 500 € | Retraités actifs | Commerces et restaurants à pied |
| Santa Margarida | 2 800 – 3 300 € | Familles | Plage familiale, résidentiel calme |
| Canyelles Petites | 3 500 – 4 200 € | Investisseurs premium | Vue mer exceptionnelle, criques |
| Mas Oliva / Mas Fumats | 2 400 – 2 900 € | Primo-accédants | Meilleur rapport qualité-prix |
Sur les dossiers que j’accompagne depuis 2018 sur la Costa Brava Nord, je constate régulièrement que les acheteurs français sous-estiment les frais annexes à l’achat. Entre l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales), les frais de notaire et le registre, comptez environ 12-15% du prix d’achat en plus. Ce constat vaut pour notre zone d’activité et peut varier selon les régions autonomes.
L’ITP en Catalogne représente 10% du prix pour un bien ancien, aux termes de la réglementation fiscale catalane. Ajoutez environ 1 500 € minimum de frais notariaux et quelques centaines d’euros pour le registre de la propriété. Un appartement affiché à 200 000 € vous coûtera donc autour de 224 000 € au final.
Investissement locatif à Rosas : ce que les agences ne vous disent pas toujours
Je pense à ce dossier traité l’année dernière. Un couple de retraités lyonnais cherchait une résidence secondaire avec l’idée de louer l’été pour couvrir les charges. Sur le papier, le calcul semblait simple : 1 200 €/semaine en juillet-août, 10 semaines louées, 12 000 € de revenus bruts. Dans les faits, la réalité est plus nuancée.
Licence touristique : vérifiez avant d’acheter pour louer
Depuis 2025, selon la nouvelle réglementation catalane, les licences touristiques sont limitées à 10 logements pour 100 habitants par commune. À Rosas, cette limite est déjà atteinte dans certains secteurs. Si le bien que vous achetez ne possède pas déjà une licence, vous risquez de ne jamais pouvoir louer légalement en saisonnier.
Franchement, l’erreur classique que je vois chez les primo-accédants étrangers : ils achètent en pensant louer, sans vérifier la faisabilité de la licence touristique. Les rendements annoncés de 5-7% ? Ils ne tiennent que si vous pouvez effectivement louer. Et ils ne comptent pas les frais de gestion, le ménage entre deux locataires, l’IBI (taxe foncière espagnole), les charges de copropriété.
Mon avis si vous réfléchissez aux raisons d’acheter votre premier appartement à Rosas : considérez d’abord le bien comme résidence secondaire. Si vous pouvez louer quelques semaines par an, c’est un bonus. Bâtir tout votre plan de financement sur des revenus locatifs hypothétiques, c’est risqué.
Les Plus
- Demande forte juin-septembre
- Tarifs 800-1 500 €/semaine selon standing
- Clientèle française nombreuse
Les Moins
- Licence touristique obligatoire et contingentée
- Saisonnalité marquée (difficile octobre-avril)
- Gestion à distance complexe sans prestataire local
Vos questions sur l’achat d’un appartement à Rosas
Les acheteurs que j’accompagne me posent souvent les mêmes questions. Voici les réponses basées sur les dossiers traités ces dernières années :
Faut-il un NIE pour acheter un appartement à Rosas ?
Oui, le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est obligatoire pour tout étranger achetant en Espagne. Conformément aux exigences administratives espagnoles, vous en aurez besoin pour signer l’acte notarié, ouvrir un compte bancaire espagnol et payer les impôts locaux. Vous pouvez l’obtenir au consulat d’Espagne en France ou directement en Espagne. Délai : 2 à 4 semaines selon la période.
Quels sont les frais réels à prévoir en plus du prix d’achat ?
Comptez environ 12-15% du prix du bien. L’ITP (impôt sur les transmissions) représente 10% en Catalogne pour un bien ancien. Les frais de notaire espagnol tournent autour de 1 500 € minimum. Ajoutez les frais d’inscription au registre de la propriété et éventuellement les honoraires d’un avocat si vous souhaitez un accompagnement juridique.
Combien de temps prend une transaction immobilière en Espagne ?
Dans mon expérience, la timeline typique : J+0 visite et réservation avec arras (acompte), J+15 signature du compromis, J+30 à J+60 obtention du NIE et ouverture compte bancaire espagnol, J+60 à J+90 signature de l’acte notarié (escritura). Ce délai peut se raccourcir si vous avez déjà votre NIE.
Peut-on louer son appartement à Rosas sur Airbnb ?
Légalement, seulement si vous disposez d’une licence touristique catalane. Depuis 2025, ces licences sont contingentées et délivrées par les municipalités. Si le bien que vous achetez n’en possède pas déjà une, vérifiez auprès de la mairie de Rosas si des licences sont encore disponibles. Sans licence, louer sur les plateformes vous expose à des amendes.
Comment se passe la signature chez le notaire espagnol ?
Le notaire espagnol (Notario) lit l’acte de vente (escritura) à voix haute, vérifie l’identité des parties, puis supervise la signature. Si vous ne parlez pas espagnol, un traducteur assermenté peut être présent. Le paiement s’effectue généralement par chèque de banque le jour de la signature.
Si vous envisagez de vendre un bien en France pour financer votre achat à Rosas, pensez à demander une estimation du prix de votre bien dès le début de votre projet. Connaître votre budget réel vous évitera de perdre du temps sur des biens hors de portée.
Votre prochaine étape si Rosas vous intéresse
- Vérifiez votre capacité de financement (budget achat + 15% frais)
- Demandez votre NIE avant de visiter (gagne 3-4 semaines)
- Planifiez un week-end de visite hors saison pour voir la ville au quotidien
Rosas continue d’attirer les acheteurs français pour des raisons simples : un cadre de vie accessible, des prix encore raisonnables par rapport à la France, et une ville qui vit toute l’année. Reste une question à vous poser avant de vous lancer : cherchez-vous une résidence secondaire pure, ou comptez-vous sur les revenus locatifs pour boucler votre budget ?